Vender o alquilar una vivienda no es tan sencillo como entregar las llaves y firmar un contrato. Detrás de cada operación hay una serie de requisitos legales, documentos obligatorios, impuestos y pasos administrativos que es fundamental conocer para evitar errores o consecuencias económicas inesperadas.
En CRAM Assessors, con más de 20 años de experiencia en gestión inmobiliaria, asesoramos a diario a propietarios que quieren alquilar o vender con seguridad. En este artículo te explicamos, paso a paso, todo lo que necesitas saber antes de poner tu piso en el mercado.
1. Documentación técnica imprescindible
Antes de anunciar tu piso o iniciar gestiones con una agencia, asegúrate de disponer de la documentación obligatoria:
Certificado de Eficiencia Energética (CEE)
Obligatorio tanto para alquilar como para vender. Se necesita incluso para publicar un anuncio en portales inmobiliarios. Lo emite un técnico habilitado tras una inspección y tiene una validez de 10 años.
Cédula de habitabilidad
Requisito esencial en Cataluña. Acredita que la vivienda cumple con los requisitos mínimos de habitabilidad. Sin ella no puede formalizarse ni una venta ni un contrato de alquiler.
Nota simple registral
Se obtiene en el Registro de la Propiedad. Verifica que el vendedor es el propietario y si existen cargas, embargos o usufructos.
Inspección Técnica del Edificio (ITE)
Necesaria si el edificio tiene más de 45 años. Puede influir en el precio y en las condiciones de la venta o alquiler.
2. Trámites y obligaciones al alquilar
Si decides alquilar tu piso, debes tener en cuenta los siguientes aspectos legales:
Contrato de arrendamiento
Debe ajustarse a la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Debe incluir duración, fianza, actualización de renta y cláusulas específicas que protejan los intereses del propietario.
Registro del contrato
En Cataluña, es obligatorio registrarlo en INCASÒL (Institut Català del Sòl). El arrendador debe entregar al inquilino una copia sellada del registro como prueba.
Índice de precios del alquiler
En zonas declaradas como tensionadas, el alquiler debe ajustarse al índice oficial de referencia. Esto aplica especialmente si se trata de un segundo alquiler o si el propietario tiene más de una vivienda en propiedad.
Fiscalidad del alquiler
Los ingresos derivados del alquiler deben declararse en el IRPF. Existen reducciones que pueden alcanzar hasta el 90 %, pero es imprescindible cumplir los requisitos establecidos en la normativa vigente.
3. Trámites y costes al vender tu vivienda
La venta implica una serie de gastos, impuestos y obligaciones que debes conocer con antelación para evitar sorpresas:
Impuesto de plusvalía municipal (IIVTNU)
Lo cobra el ayuntamiento y grava el incremento del valor del suelo urbano desde la fecha de adquisición hasta la venta. Por norma general, lo paga el vendedor.
Ganancia patrimonial en el IRPF
Si vendes por un precio superior al de compra, deberás declarar esa ganancia en tu declaración de la renta. Existen exenciones si reinviertes en una nueva vivienda habitual o si eres mayor de 65 años y se trata de tu vivienda principal.
Gastos notariales y registrales
Aunque normalmente son asumidos por el comprador, conviene dejarlo claro en el contrato de arras. Como vendedor, deberás facilitar toda la documentación actualizada a la notaría.
4. Errores frecuentes que debes evitar
- Anunciar la vivienda sin el Certificado de Eficiencia Energética, lo que puede conllevar sanciones administrativas.
- No declarar los ingresos por alquiler, exponiéndote a inspecciones y recargos.
- Firmar contratos mal redactados, con cláusulas ambiguas o contrarias a derecho.
- No comprobar la existencia de cargas registrales antes de vender.
- Fijar precios sin tener en cuenta el índice de referencia del alquiler en zonas tensionadas.
5. ¿Cuándo conviene contar con asesoramiento profesional?
Aunque algunos trámites pueden realizarse de forma autónoma, lo cierto es que un error administrativo, fiscal o legal puede tener consecuencias costosas. Contar con asesoramiento profesional es especialmente recomendable en los siguientes casos:
- Cuando no tienes experiencia previa como arrendador o vendedor.
- Si el inmueble proviene de una herencia o hay varios propietarios.
- Cuando se desea optimizar fiscalmente la operación.
- Si se busca delegar toda la gestión de alquiler en un tercero.
- En zonas sujetas a normativas específicas (como el índice de alquiler en Cataluña).
En CRAM Assessors ofrecemos un servicio integral de consultoría inmobiliaria, fiscal y jurídica, adaptado a las necesidades reales de cada propietario. Si estás pensando en alquilar o vender, te acompañamos en cada paso: desde la obtención de certificados hasta la liquidación de impuestos o la redacción del contrato.