Caseros vs. inquilinos, ¿quién paga qué en caso de reparaciones y averías?

Publicada el día 15/04/2016

Cuando se alquila una vivienda, es muy habitual que surjan situaciones desagradables de conflicto y tensión entre el casero y el inquilino sobre quién debe hacerse cargo de los costes de una reparación determinada. La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) recoge las obligaciones en este sentido para ambas partes, quién debe asumir unos gastos u otros, si bien no siempre queda claro cómo repartirlos.

"A grandes rasgos, el inquilino debe pagar los daños que él o sus visitas causen a la vivienda alquilada, como por ejemplo la rotura de un cristal", aseguran desde la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU), que recomienda, para este tipo de imprevistos, contratar un seguro especial para inquilinos. "Quien vive de alquiler se ocupa también de los pequeños gastos por el uso cotidiano del piso, como cambiar una bombilla o la puerta de la lavadora, arreglar la cadena del baño o la correa de la persiana...", añaden. 

El casero, por su parte, es el responsable de pagar, por ejemplo, las averías de la lavadora, el frigorífico, la vitrocerámica o la caldera. "Solo se libra de esto cuando es una avería mínima, como un piloto o un filtro, o si se demuestra que la culpa ha sido del inquilino", puntualizan desde la OCU.

"Con carácter general, las averías las abona el propietario del inmueble, salvo por un mal uso (negligencia) o daño intencionado (dolo) por parte del arrendatario", aseguran desde Alquiler Seguro. "El inquilino es quien debe correr con los gastos de un mantenimiento normal, excluidas las averías". 

Las averías las abona el propietario, salvo por un mal uso o daño intencionado por parte del inquilino

En la LAU, las obligaciones de ambas partes vienen recogidas en el artículo 21, en el apartado de 'Conservación de la vivienda', donde se recoge que "el arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil. La obligación de reparación tiene su límite en la destrucción de la vivienda por causa no imputable al arrendador. A este efecto, se estará a lo dispuesto en el artículo 28".

Para aportar algo de luz y concretar qué reparaciones debe hacer cada una de las partes, Reparalia, empresa especializada en la gestión integral de siniestros y reparaciones, ha realizado un análisis que ayuda a determinar qué tipo de reparaciones pueden darse en el hogar y quién, si el inquilino o el propietario, debería hacerse cargo de cada una. 

Responsabilidades del casero

La LAU dispone que el propietario está obligado a realizar todos los arreglos necesarios, sin elevar la renta, para conservar la vivienda “en condiciones de habitabilidad”. Esto incluye, según Reparalia:

1.- Las reparaciones consistentes en el arreglo, renovación o sustitución parcial de alguno de los elementos componentes de instalaciones de conducción de agua y desagüe.

2.- Mantenimiento y conservación del techo de la casa, suelos, paredes y chimeneas.

3.- Mantenimiento y solución de problemas de la instalación eléctrica, tuberías y calefacción.

4.- Sustitución y reparación del termo.

5.- Sustitución y reparación de averías en electrodomésticos, excepto si se trata de averías menores (un piloto, un filtro...).

6.- Plagas derivadas del mal funcionamiento de las instalaciones (tuberías, etc…). Las plagas ocasionadas por el mal uso o funcionamiento de los alrededores del edificio podrían ser responsabilidad de la comunidad de vecinos o, incluso, del ayuntamiento.

Gastos que debe asumir del inquilino

"Por su parte, el inquilino debe avisar al arrendador sobre la necesidad de reparaciones, facilitando su verificación directa, en el plazo más breve posible", apuntan desde Reparalia. Son su responsabilidad:

1.- La facturas de luz y agua generadas durante la prolongación de una avería en grifos y cisternas, ya que el inquilino se hace cargo de todo lo que puede medirse con contadores individuales (el agua, la luz, el gas, el teléfono...).

Ante una situación de conflicto, lo que aconsejan los abogados es que el inquilino siga pagando el alquiler

2.- Cualquier desperfecto derivado de su mal uso de la vivienda por su parte.

3- Rotura de persianas, de lámparas, cambios de bombillas, eliminación de orificios en la pared ocasionados por cuadros, u otras pequeñas reparaciones de este tipo derivadas del desgaste por el uso ordinario de la vivienda. Según la jurisprudencia, pequeña reparación es todo lo que sea inferior a 150 euros, si bien propietario e inquilino pueden llegar a acuerdos en contrato.

4.- Daños en la instalación eléctrica derivados de la sobrecarga por el mal uso de la red (conectar demasiados aparatos, utilizando mayor potencia de la que ofrece la instalación).

5.- El inquilino puede realizar reparaciones urgentes para evitar daños mayores o incomodidades graves, y exigir el importe al casero despúes , pero debe comunicárselo de forma previa. También podría realizar obras de conservación y mejora de la vivienda pero, en este caso, además se requiere el consentimiento expreso del casero, a no ser que las obras fuesen menores y no modificasen la configuración de la vivienda.

6.- De forma inversa, cuando el casero tenga que realizar una obra que no pueda esperar hasta la finalización del contrato, el inquilino tendrá que soportarla, por muy molesta que sea. Ahora bien, si la obra le priva de poder usar una parte de la vivienda y durase más de 20 días, la renta deberá disminuirse en proporción a la parte de la vivienda de la que no pueda disfrutar.

No dejar nunca de pagar el alquiler

Esta guía puede servir de orientación, sin embargo, no siempre quién paga qué está tan claro. De hecho, ¿qué se entiende por 'obras o reparaciones necesarias'? Ni la LAU ni el Código Civil lo aclaran, lo que ha obligado a los tribunales a sentar jurisprudencia al respecto a través de diferentes sentencias, tal y como aseguran desde Alquiler Seguro, que en su web recoge algunas de ellas.

En cualquier caso, ante una situación de conflicto, lo que sin duda aconsejan los abogados es que el inquilino siga pagando el alquiler, puesto que en caso de no hacerlo, "el casero podría demandarle por impago de las rentas, en cuyo caso, y atendiendo a la concretas particularidades en el incumplimiento de los obligaciones del arrendador, el tribunal entenderá si ha habido causa suficiente o no para llevar a cabo la resolución contractual así como del resultado de las posibles reclamaciones por los daños sufridos", explicaba recientemente a El Confidencial el abogado Ignacio Para Mata, socio de V Abogados en el consultorio inmobiliario.

Para evitar desagradables sorpresas y enfrentamientos innecesarios, los expertos recomiendan a ambas partes contratar algún tipo de seguro o contratos de reparaciones en el hogar que cubran estos imprevistos y evitar así grandes desembolsos de dinero y disgustos.

 

FUENTE: EL CONFIDENCIAL